Lapersonne décédée était locataire de son logement qui constituait sa résidence principale. Le contrat de location est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement à l'article 14. Prévenir le propriétaire. C'est l'article 14 de la loi qui règle le sort du contrat de location en cas de décès du locataire. Vula loi du 26 juillet 1975 sur le Droit de Propriété des Étrangers en Haïti; Vu la loi du 18 septembre 1978 sur la Délimitation Territoriale; Vu le décret du 29 novembre 1978 sur le Droit de Timbre; Vu la loi du 17 août 1979 créant la Banque de la République d'Haïti; Vu la loi du 6 septembre 1982 définissant l'Administration Publique Nationale; Vu le décret du 22 deuxpremiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. Article 3 · Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82 Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Sommaire 1 Les locations régies par le contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989 . 1.1 1: Les biens à usage d’habitation principale; 1.2 2: Contrat de bail de européenne dans le délai prévu à l'article 6, alinéa 1, de la présente loi. » 5 Par la suite, en 1987, le gouvernement italien a adopté successivement trois décrets-lois qui ont apporté des modifications provisoires à l'article 24, alinéa 3, de la loi n° 584 (décret-loi n° 206, du 25 mai 1987, GURI n° 120, du 26.5.1987, Loin° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 Aller au contenu; Aller au menu; Aller au menu; Aller à la recherche; Menu. Informations de mises à jour; Gestion des cookies; Nous contacter; Activer l’aide sur la page. Droit national en vigueur. Constitution. Constitution du 4 octobre 1958; Lesobligations de la Loi Évin. La loi n°89-1009 du 31 décembre 1989, dite loi Évin, impose aux organismes assureurs des règles protectrices au bénéfice des assurés en matière de prévoyance collective (au sens large du terme). Elles sont à prendre en compte dans le cadre de la négociation des accords. Ladate de sanction est suivie de l’année et du numéro de chapitre de la loi sanctionnée tels qu’ils figureront dans les Lois du Québec. À titre d’exemple, l’expression « 2007, c. 7 » figurant à la suite d’une date de sanction signifie « Lois du Québec 2007, chapitre 7 ». Présentation . Des amendements au projet de loi n° 61, Loi visant la relance de Loin° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Article 45 . Effectuer une Lalettre de résiliation d’un bail d’habitation est une formalité indispensable pour donner congé à l’autre partie lors de l’exécution d’un bail de location.Cette obligation est consacrée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et par la loi Alur de mars 2014. La lettre de résiliation du bail doit comporter un certain nombre d’informations yJb8. La chose louée renvoie au local loué, objet du bail, mais également à tous les équipements situés dans les parties privatives ou dans les parties communes et inscrits expressément dans les clauses du bail. Il s’agit donc du logement, lieu d’habitation principal donné au locataire et de tout ce qui le constitue murs, sols, portes, meubles, garage, place de stationnement, cave, équipements de cuisine ou de salles d’eau, équipements de chauffage, etc. LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1723 du Code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Cette interdiction est à mettre en lien avec l’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée pendant toute la vie du bail. L’interdiction porte sur les immeubles ou portions d’immeubles, objet principal du bail et dont le locataire a la jouissance privative mais également à ses accessoires, tels que les entrées et couloirs d’accès dont le locataire à l’usage concurremment avec les autres locataires Paris, 31 octobre 1957, Gaz. Pal. 1957. 2. 397. Pour des questions de sécurité, d’hygiène ou de bonne gestion de son patrimoine, un bailleur peut se retrouver dans l’obligation de modifier la chose louée, voire de supprimer un des équipements accessoires mentionnés dans les clauses du bail du locataire en place. • La procédure Dans ces hypothèses, le législateur a ouvert la possibilité de passer outre cette interdiction, à condition de respecter une procédure spécifique. En application de l’article 44 ter de la loi du 23 décembre 1986, une concertation locative devra être conduite. À la suite de cette concertation, des accords individuels avec chacun des locataires concernés devront être obtenus. Du fait de la modification du bail, un avenant au bail et, dans l’hypothèse d’une diminution ou une augmentation de surface, une notification d’un nouveau décompte de surface corrigée seront obligatoires art. 32 bis de la loi du 1er septembre 1948. Le loyer pourra ainsi être révisé à la demande du bailleur ou du locataire. Le demandeur devra faire connaître à l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception LRAR ou par acte d’huissier, les nouveaux éléments proposés. Il devra joindre à cette notification un décompte détaillé, établi d’après un modèle type annexé au décret prévu à l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, des bases de calcul de ce loyer. À peine de nullité, la notification devra également indiquer que, faute par l’autre partie d’avoir contesté le loyer dans un délai de deux mois, ce loyer s’imposera comme un nouveau prix. • Jurisprudence Le nombre de décisions de justice autour de la suppression des vide-ordures ou de la fermeture des caves montre l’importance du respect de la procédure en amont de la modification souhaitée. La suppression des caves pour motifs de sécurité ne doit pas être seulement invoquée dans un courrier par l’organisme Hlm, mais doit être expressément prouvée ; ainsi, malgré le risque d’incendie et un problème de sécurité relevé, la fermeture des caves sans avoir obtenu au préalable l’accord des locataires concernés, constitue une atteinte aux liens contractuels CA Besançon, 2e civ., 27 juillet 2011, n°10/00977. Les juges ont pu admettre la suppression de vide-ordures décidée de manière unilatérale par les bailleurs, mais en soulignant que les locataires s’étaient prononcés contre le maintien ou le rétablissement de l’équipement, par pétition ou accord collectif art. 42 de la loi du 23 décembre 1986 Cass, 2 février 2000, n°98-13471 et CA Douai, 15 février 2001. LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE En application de l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Alors que les transformations sont proscrites sans l’accord préalable du bailleur, les aménagements sont autorisés sans qu’il ne soit nécessaire que le locataire en fasse la demande. • Quelle est la distinction entre transformation et aménagement ? Le législateur n’ayant jamais donné de définition de ces notions, la jurisprudence en a dessiné les contours. Tout changement apporté à la structure et à la configuration des lieux loués constitue une transformation. Par exemple, le percement d’un mur séparatif Cass, civ., 23 octobre 1961, D. la modification du gros œuvre de la structure de l’immeuble Cass, soc., 9 juin 1966, Bull. civ. IV, n°573, le rabotage de portes de chambres, la substitution d’un mode de chauffage à un autre Cass, 1ère civ., 15 mai 1962 ou encore le sectionnement du garde-corps d’une terrasse pour créer un passage en bois CA Colmar, 3e ch. A, 4 décembre 2017, n°16/04010 sont des transformations. Quant à l’aménagement, il s’agit de tout embellissement ou élément de décoration permettant une utilisation rationnelle des lieux loués, sans modification de la distribution des pièces, cloisons ou portes de séparation, et à condition que ces aménagements n’aient rien d’irréversible Cass, 1ère civ., 18 février 1963, Bull. civ. I, n°106. Par exemple, le remplacement d’un revêtement mural Cass, 3e civ., 22 mars 2005, n°04-10467, la modification des plinthes, la pose d’un parquet posé sur le revêtement initial CA Colmar, suscité. • Que faire en cas de transformation non déclarée ? Si le locataire souhaite apporter une transformation aux lieux ou équipements loués, il doit en faire au préalable la demande, par écrit, à son bailleur. À défaut d’accord, le bailleur pourra exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. • Existe-t-il un préjudice esthétique pour un aménagement effectué aux goûts du locataire ? L’article 6 d de la loi du 6 juillet 1989 fait interdiction au bailleur de s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation. Mais qu’en est-il lorsque le locataire a repeint les murs de son logement dans des couleurs excentriques ? Le bailleur peut-il invoquer un préjudice esthétique pour obtenir une quelconque réparation au départ du locataire ? Le locataire est en droit de faire tous travaux d’embellissement, même si ces derniers ne sont pas aux goûts du bailleur, qui ne pourra ni exiger la remise en l’état du logement à la sortie des lieux du locataire, ni en demander réparation CA Aix-en-Provence, ch. 11 A, 19 avril 2018, n°16/19750 et CA Paris, 6e ch. C, 20 septembre 2005, n°2003/20180. La notion d’excentricité a été relevée dans plusieurs décisions mais est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ainsi, des couleurs comme le rouge vif ou le violet n’ont pas été considérées comme excentriques CA Paris, 20 septembre 2005 suscité, alors que dans une autre affaire, un rouge vif sur la totalité des murs d’une chambre, des carreaux de faïence roses autour de la baignoire et du lavabo et les encadrements de la salle de bains verts ont permis au bailleur d’obtenir réparation car ce dernier était dans l’impossibilité de "relouer en l’état un logement ainsi coloré" CA Grenoble, 25 octobre 2011, n°09/01414. Il convient d’agir avec prudence dans ce genre de situation et ne pas hésiter à faire intervenir un huissier afin de se constituer une expertise concrète à apporter devant les juges. Quant au préjudice esthétique, il n’a jamais encore été retenu. DES EXCEPTIONS • Les travaux d’amélioration dus par le bailleur En application de l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de certains travaux listés par le législateur amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, amélioration de la performance énergétique, ceux qui permettent de remplir les obligations de décence du logement. Pour ce type de travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux remise en main propre ou par LRAR. Ces travaux ne peuvent être réalisés les samedi, dimanche et jours fériés sans l’accord exprès du locataire et ne peuvent avoir un caractère vexatoire ou abusif c’est-à-dire qu’ils ne respecteraient pas les conditions fixées dans la notification de travaux. À défaut, le juge, saisi par le locataire, pourrait interdire ou interrompre les travaux entrepris. • Des exceptions pour les travaux d’adaptation du logement lié au handicap -nouveauté avec ÉLAN La loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 29 décembre 2015 a créé un régime d’autorisation tacite d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie du locataire. L’article 7 f modifié de la loi du 6 juillet 1989 indique désormais que ces travaux pourront être faits aux frais du locataire. Ils devront, au préalable, faire l’objet d’une demande écrite par LRAR auprès du bailleur. Avec la loi ÉLAN, le bailleur dispose dorénavant d’un délai de réponse de deux mois au lieu de quatre auparavant. L’absence de réponse dans ce délai vaut acceptation des travaux et, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état. Thèmes Gestion locative/Bail/Obligation du bailleur/ Obligation du locataire. Contacts Julie Molla, Direction juridique et fiscale - Tél. 01 40 75 78 60 ; Mél. ush-djef N° 2016-27 / À jour au 22 janvier 2019 Loi du art. 7 f modifié par la loi ASV du art. 16 et par la loi ELAN du art. 64 / Décret n°2016-1282 du JO loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet effet, en principe, le bailleur ne peut pas s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, l'accord écrit du bailleur est nécessaire lorsque les travaux constituent une transformation du logement. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux Le logement et la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 loi du articles 6 et 7.Depuis le 1er octobre 2016, un régime d’autorisation tacite est créé pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ; il concerne les transformations réalisées par le locataire à ses frais loi du art. 16. Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. Au-delà d’un certain délai quatre mois et depuis le 25 novembre 2018 deux mois, l'absence de réponse du bailleur vaut acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux loi du art. 7, f. Liste limitative des travaux concernésdécret du art. 1erLes travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau cuisine, toilettes, salle d'eau ;création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;installation ou adaptation de systèmes de commande notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs ;installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture portes, fenêtres, volets et d' de la demande d’autorisationdécret du art. locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. La demande du locataire mentionne expressément qu’à défaut de réponse du bailleur dans le délai légal1, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. La demande de travaux doit également comporter la reproduction de l’article 7, f de la loi du 6 juillet 1989 À reproduire dans le courrier au bailleur Loi du 6 juillet 1989 art. 7 f "Le locataire est tenu … De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'État".Information du bailleur à l’achèvement des travaux décret du art. un délai de 2 mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur. Le régime d’autorisation de travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie est applicable depuis le 1er octobre 2016 aux logements loués meublés ou non quelle que soit la date de conclusion du bail. Par ailleurs, depuis le 25 novembre 2018, le délai de réponse du bailleur a été porté à deux mois contre quatre mois auparavant / loi ELAN art. 64.À noter le délai légal de réponse du bailleur est de deux mois depuis le 25 novembre 2018 loi ELAN art. 64 ; auparavant, ce délai était de quatre mois. Dans une décision du 23 octobre 2014, la Cour d’Appel de Paris affirme qu’il ne peut être renoncé à la tacite reconduction en cours, en signant, un nouveau bail avec un loyer majoré qui enfreint la loi prévoyant une réévaluation du loyer uniquement en cas de sous-évaluation manifeste. Nous avions étudié dans un précédent article les causes de renouvellement du bail d’habitation dans leur ensemble. Au regard, de l’actualité jurisprudentielle, il sera plus spécifiquement des règles encadrant la tacite reconduction. Dans le bail de droit commun, la tacite reconduction s'opère au terme du bail lorsque le preneur reste et est laissé en possession C. civ., art. 1738. La loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation prévoit une solution différente. Aux termes de l’article 10 de la loi Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales ». I – Les conditions de la tacite reconduction Le résultat d’une volonté implicite La tacite reconduction dans la loi du 6 juillet 1989 ressort d’une volonté implicite qui consiste pour l'une ou pour l'autre à ne pas donner congé ou, pour le bailleur, à ne pas proposer le renouvellement ou à ne pas obtenir gain de cause dans son congé. En revanche, dès lors que la volonté de donner congé ou de proposer le renouvellement a été exprimée, la tacite reconduction ne peut s'opérer, sauf en cas d'échec des procédures de congé ou de renouvellement. Il faut donc de la part du preneur une occupation réelle et effective prolongée au-delà du délai d'expiration du bail, mais il n'a pas de diligence particulière à entreprendre pour obtenir le renouvellement de son contrat. La tacite reconduction en raison de la nullité des actes de congé ou d'offre de renouvellement La tacite reconduction apparaît également comme une sanction, car même si le bailleur a manifesté sa volonté de ne pas renouveler le contrat ou de le renouveler dans d'autres conditions, celui-ci sera reconduit si cette manifestation n'a pas été faite dans les stricts délais et formes prévus par la loi. En effet, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose que le congé ou l’offre de renouvellement ne respectant pas les conditions de forme et de délai légaux est frappé de nullité. Dans ce cas, l’offre de renouvellement ou le congé irrégulier ne pourront pas faire obstacle à la tacite reconduction. Cependant, en fonction de l'irrégularité commise, la nullité ne sera pas forcément encourue. La jurisprudence est très ferme sur l'irrespect de la forme et sur les délais, si le bailleur notifie un congé par lettre simple ou encore s'il ne respecte pas le délai de six mois édicté par l'article 15, la nullité est prononcée automatiquement Cass. 3e civ., 30 janv. 1996 Loyers et copr. 1996, comm. 150. En revanche, les juridictions sont plus permissives concernant les mentions spécifiques requises pour chaque type de congé et le congé ne sera annulé que si l'irrégularité cause grief au locataire Cass. 3e civ., 21 févr. 1990 JCP G 1990, IV, 151. II – Les effets de la tacite reconduction La durée du bail La tacite reconduction s'opère pour une durée déterminée, égale à la durée minimale de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et les personnes morales et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Le délai est déterminé en fonction de la personne qui recueille la succession, celle-ci ayant été recueillie par des personnes physiques, la location s'était renouvelée par périodes de trois ans Cass. 3e civ., 18 mars 1998 JurisData n° 1998-001317. Par ailleurs, si le contrat expiré était d'une durée supérieure à la durée minimale par exemple six ans pour une personne physique le contrat sera néanmoins reconduit pour la seule durée légale minimale, sans référence à la durée du bail antérieur. La Cour de cassation avait admis admis, en se fondant sur l'article 1134 du Code civil, c'est-à-dire sur la liberté des parties de renoncer à un texte d'ordre public de protection, que les parties peuvent prévoir une reconduction tacite pour une durée supérieure à la durée légale Cass. 3e civ., 17 oct. 2007 RJDA févr. 2008. La durée du bail reconduit peut être influencée par un changement de qualité du bailleur. Ainsi, un bail initialement consenti pour trois ans sera reconduit pour six ans lorsque l'appartement a été vendu en cours de contrat à une personne morale CA Montpellier, 1re ch. B, 11 oct. 2005 JurisData n° 2005-310607. Cette tacite reconduction intervient au terme du contrat, c'est-à-dire à compter du lendemain à zéro heure du jour de son expiration. Le montant du loyer Le loyer initial du contrat tacitement reconduit sera égal au loyer final du contrat expiré sans augmentation puisque précisément, le bailleur a laissé échapper la possibilité de solliciter une modification du loyer, ou a considéré qu'il n'y avait pas lieu de le faire. Traditionnellement la tacite reconduction s'opère aux clauses et conditions du contrat expiré qui se trouvent donc elles-mêmes reconduites intégralement et il n'y a pas lieu ici de faire exception à la règle C. civ., art. 1759. La question s’est posée en jurisprudence de savoir s’il peut être renoncé à la tacite reconduction en cours en signant un nouveau bail avec un loyer majoré, dans une décision du 23 octobre 2014 CA Paris, 3e ch., 23 oct. 2014, n° 12/02153 En l’espèce, un bail a été signé en décembre 2001 pour trois ans, les propriétaires ont consenti au locataire un nouveau bail en décembre 2005, sur le même logement, mais avec une augmentation substantielle du loyer. La cour d’appel de Paris juge que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la reconduction du bail à défaut de congé régulier, d'ailleurs rappelées dans le bail signé en 2001, sont d'ordre public [et] qu'il ne peut y être renoncé ». Elle considère que la conclusion du nouveau bail enfreint la loi prévoyant une réévaluation du loyer, mais seulement dans le cas où celui-ci était manifestement sous-évalué ». Il apparait donc que le fait que le locataire ait payé ce nouveau loyer pendant plusieurs années ne peut valoir renonciation de sa part à se prévaloir de la loi du 6 juillet 1989. En effet, lorsque la modification porte sur le montant du loyer, il est nécessaire de respecter outre une condition de fond – un loyer de départ manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage – une procédure qui débute par la saisine préalable de la commission départementale et ensuite par la saisine du juge. En présence d'un ordre public de protection, la renonciation ne peut valoir que tout autant qu'elle a été faite en toute connaissance de cause, ce qui n'était certainement pas le cas dans cette affaire. Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux. Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS tel FAX